Wohnung untervermieten: Darauf solltest du achten

• Grundsätzlich ist die Untervermietung von Zimmer oder Wohnung aus wirtschaftlichen und persönlichen Gründen gestattet, doch es gelten unterschiedliche Gesetze für einzelne Räume und ganze Wohnungen.
• In der Regel ist die Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung nicht erforderlich, wenn der Untermieter der Partner, Ehepartner oder nahe Angehörige wie Eltern oder Geschwister sind. Fragen solltet ihr aber trotzdem, ob eine Untervermietung an diese Personen in Ordnung ist.
• Doch Vorsicht: Ohne Erlaubnis des Vermieters ist die Untervermietung vom Zimmer oder der Wohnung ein Bruch des Mietvertrags. Im schlechtesten Fall droht eine fristlose Kündigung.
• Eine Untervermietung mit einem schriftlichen Untermietervertrag mit genauen Angaben u. a. zu Mietverhältnis, Miet- und Nebenkosten, Schäden sowie ein Übergabeprotokoll mit Zustand des Zimmers oder der Wohnung dienen als Sicherheit für dich als Hauptmieter.

Fakt ist: Einfach so einen Untermieter suchen funktioniert nicht – laut Deutschem Vermieterbund ist eine Untervermietung nur mit der Erlaubnis des Vermieters möglich. Doch es gibt Unterschiede zwischen Zimmer und Wohnung untervermieten:

Willst du ein einzelnes Zimmer untervermieten , spricht nichts dagegen. Gesetzlich muss der Vermieter dem Vorhaben der Untervermietung jedoch zustimmen. Wichtig ist allerdings, dass du ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hast.

Berechtigtes Interesse an der Untervermietung sind wirtschaftliche oder persönliche Gründe, beispielsweise wenn du die teure Miete nicht (mehr) allein aufbringen kannst oder du während des Studiums für längere Zeit in einer anderen Stadt bist und das Zimmer nicht nutzen kannst.

Nicht so einfach ist die Untervermietung von einem Zimmer im Studentenwohnheim . Untermieter müssen dort meist Studierende sein. Auch bei der Suche nach einem Untermieter für die ganze Wohnung gelten andere Rechte:

Hast du vor, die komplette Wohnung unterzuvermieten, kann dein Vermieter sein Veto einlegen. Doch eventuell besteht dennoch die Möglichkeit, dass du auch ohne die Zustimmung einen Untermieter für deine Wohnung suchen kannst:

Wurde die generelle Erlaubnis zur Untervermietung im Mietvertrag festgehalten, kann dein Vermieter in der Regel nicht dagegensprechen. Einzige Ausnahme: bei kurzzeitiger Untervermietung! Das wäre beispielsweise der Fall, wenn du die Wohnung über eine Plattform wie Airbnb anbietest und der Untermieter nur wenige Tage oder Wochen in der Wohnung lebt. Ist die Untervermietung laut Vertrag genehmigt, aber dein Vermieter möchte das eigentlich nicht, versucht euch zu einigen. Ein schlechtes Verhältnis macht das Leben in der Wohnung nicht unbedingt einfacher.

Bedenke bei deiner Entscheidung der Untervermietung: Dein Vorhaben der Untervermietung ohne Erlaubnis in die Tat umzusetzen, ist ein Bruch des Mietvertrags und kann eine fristlose Kündigung der Wohnung mit sich bringen. Jedoch muss dein Vermieter dich vorab mit angemessener Frist zur Beendigung der Untermiete aufgefordert haben.

Schon gewusst: Ist der Partner der Untermieter, kann dein Vermieter in der Regel kein unbegründetes Verbot zur Untervermietung aussprechen – außer die Wohnung ist zu klein. Trotzdem musst du um Erlaubnis zur Untervermietung fragen! Das gilt auch bei engen Angehörigen wie Eltern oder Geschwistern. Bist du verheiratet, brauchst du keine Zustimmung des Vermieters.

Mit Einzug des Untermieters gibt es prompt die Mieterhöhung. Ist das überhaupt erlaubt? Grundsätzlich ja, der Vermieter darf rechtlich eine Erhöhung bei Untervermietung verlangen, wenn mehrere Personen in der Wohnung leben und höhere Kosten verursachen.

Bei stärkerer Abnutzung der Wohnung gilt 10 Prozent der Nettokaltmiete oder 20 Prozent der Untermiete als angemessen. Auch gegen eine Erhöhung der Betriebskosten spricht nichts, da der Verbrauch von Gas, Strom oder Öl bei mehreren Personen üblicherweise steigt.

Hast du die Erlaubnis, deine Wohnung unterzuvermieten, und bereits einen neuen Mitbewohner gefunden? Perfekt – aber nur, wenn du einen Vertrag zur Untervermietung mit dem Untermieter abgeschlossen hast! Doch wie sieht so ein Dokument zur Untervermietung aus und was gehört rein? Als Orientierung kannst du die nachfolgende Checkliste bei einer Untervermietung beachten:

Vorweg: Es sollte immer ein schriftliches Dokument aufgesetzt werden. Nicht vergessen: Die Angabe des Datums und die Unterschriften beider Vertragsparteien, also von dir und deinem Untermieter, gehören unter den Vertrag der Untervermietung.

Die nachfolgenden Informationen im Untermietervertrag dürfen nicht fehlen:

• Namen beider Vertragsparteien
• Anschrift der untervermieteten Wohnung mit genauer Angabe von Stockwerk
• Anzahl der untervermieteten Räume
• Genauer Beginn und Ende des Mietverhältnisses der Untervermietung
• Höhe von Miete und Betriebskosten (Strom, Gas, Wasser, Öl)
• Höhe oder Regelungen der Kaution
• Regeln laut Hauptmietvertrag bei Schäden, speziell bei Schönheitsreparaturen
• Datum und Unterschrift beider Vertragsparteien

Die schriftliche Erlaubnis deines Vermieters zur Untervermietung von Zimmer oder Wohnung, sollte als Anlage dem Untermietervertrag beigefügt werden.

Wichtig zu wissen: Bei Mängeln in der Wohnung zahlt laut Mietvertrag der Hauptmieter. Hat der Untermieter den Schaden selbst verursacht, muss dieser dafür aufkommen. Mit einem Übergabeprotokoll, das den aktuellen Zustand von Zimmer oder Wohnung genauen Regeln bei Schäden beinhaltet, kannst du dich absichern.

Ein Zimmer oder eine Wohnung untervermieten kann sinnvoll sein, vor allem bei steigenden Kosten oder einem längeren Aufenthalt während des Studiums in einer anderen Stadt. Allerdings gibt es dabei einiges zu beachten – es gelten unterschiedliche Gesetze bei einzelnen Räumen, Zimmern in Studentenwohnheimen und ganzen Wohnungen. Und: du solltest nie ohne schriftlichen Vertrag dein Zimmer bzw. die Wohnung an eine andere Person untervermieten.