Wohnung untervermieten: Was du beachten musst

Ob Auslandssemester, Praktikum oder finanzielle Veränderung – Gründe, deine Wohnung unterzuvermieten, gibt es viele. Gerade im Studium ist die Untervermietung eine praktische Lösung, um deine Wohnung zu behalten und Kosten zu teilen. Damit dabei rechtlich alles glattläuft, zeigen wir dir, worauf es bei Erlaubnis, Untermietvertrag und Haftung wirklich ankommt.

• Untervermietung ist grundsätzlich erlaubt, aber fast immer nur mit Zustimmung deines Vermieters.
• Ein „berechtigtes Interesse“ (z. B. Auslandssemester oder finanzielle Entlastung) gibt dir bei der Teiluntervermietung einen Anspruch auf Zustimmung – geregelt in § 553 BGB.
• Ohne Erlaubnis unterzuvermieten gilt als Vertragsverletzung und kann bis zur Kündigung führen.
• Ein schriftlicher Untermietvertrag mit Übergabeprotokoll schützt dich als Hauptmieter rechtlich und finanziell ab.

Untervermietung bedeutet, dass du als Hauptmieter einen Teil oder die gesamte Wohnung an eine dritte Person – den Untermieter – weitervermietest. In Deutschland ist das grundsätzlich erlaubt, allerdings nicht ohne Einschränkungen. In den meisten Fällen brauchst du die Zustimmung deines Vermieters. Entscheidend ist vor allem, ob du nur ein Zimmer untervermieten oder die komplette Wohnung untervermieten möchtest.

In der Regel musst du dir die Untervermietung genehmigen lassen. Wer diese Erlaubnis nicht einholt, riskiert eine Abmahnung oder im schlimmsten Fall die fristlose Kündigung des Mietvertrags . Frag also immer schriftlich an, bevor jemand bei dir einzieht.

Nicht jede Person gilt rechtlich automatisch als Untermieter. Ein paar Ausnahmen solltest du kennen:

• Enge Angehörige wie Ehe- oder eingetragene Lebenspartner, Eltern und Kinder gelten in der Regel nicht als Untermieter.
• Besuch ist auch über längere Zeiträume erlaubt und nicht genehmigungspflichtig.
• In der WG ist ein Wechsel des WG-Zimmers meist unkompliziert, solange der Vermieter informiert ist.
• Partner, Freunde oder Verwandte, die dauerhaft einziehen, musst du trotzdem melden und genehmigen lassen.
• Im Studentenwohnheim gelten eigene Regeln – hier ist Untervermietung oft nur eingeschränkt möglich.

Du darfst untervermieten, wenn du ein berechtigtes Interesse daran hast – das ist sogar gesetzlich in § 553 Absatz 1 BGB geregelt. Typische Beispiele für ein berechtigtes Interesse sind:

• ein Auslandssemester oder ein Praktikum in einer anderen Stadt
• die Zahl der Bewohner hat sich verringert und du musst allein für die ganze Miete aufkommen
• deine wirtschaftliche Lage hat sich verschlechtert, etwa durch den Wegfall eines Nebenjobs
• eine vorübergehende Abwesenheit

Wichtig: Vermietende dürfen die Erlaubnis nur aus triftigen Gründen ablehnen – etwa, wenn die Wohnung überbelegt wäre oder die Person unzumutbar ist.

Bei der Art der Untervermietung gibt es einen entscheidenden Unterschied:

• Ein Teil der Wohnung (meist ein Zimmer): Bei berechtigtem Interesse hast du grundsätzlich einen Anspruch auf Zustimmung. Du musst dabei selbst in der Wohnung wohnen bleiben – es reicht aber schon, wenn du z. B. in einem Raum Möbel stehen hast.
• Die gesamte Wohnung: Hier gibt es keinen gesetzlichen Anspruch auf Zustimmung; der Vermieter kann ohne Gründe ablehnen – außer die Erlaubnis steht bereits im Mietvertrag.

Wichtig: Kurzzeitvermietung als Ferienwohnung (z. B. über Plattformen wie Airbnb) ist in vielen Städten durch Zweckentfremdungsverbote zusätzlich eingeschränkt oder genehmigungspflichtig.

Zieht ein Untermieter ein, kommt manchmal prompt die Mieterhöhung. Erlaubt ist sie nur unter bestimmten Bedingungen:

• Der Vermieter darf einen Untermietzuschlag verlangen, wenn ihm durch die zusätzliche Person ein Nachteil entsteht.
• Üblich sind moderate Aufschläge, etwa wegen höherer Abnutzung.
• Betriebskosten können steigen , wenn sie pro Kopf nach Verbrauch abgerechnet werden.

Wichtig: Eine pauschale Erhöhung ohne Begründung ist nicht zulässig. Sie muss nachvollziehbar sein – sonst kannst du dich wehren.

Du hast die Erlaubnis und einen passenden Untermieter gefunden? Dann ist ein schriftlicher Untermietvertrag Pflicht – selbst unter Freunden oder Familie. Er schützt dich vor finanziellen Risiken und schafft klare Verhältnisse. Diese Punkte gehören in jeden Untermietvertrag:

• Namen und Adressen beider Vertragsparteien
• genaue Bezeichnung der Wohnung mit Anschrift und Stockwerk
• Mietdauer mit klarem Beginn und Ende – gerade bei einem befristeten Untermietvertrag
• Höhe von Miete, Nebenkosten und Kaution
• Regeln aus dem Hauptmietvertrag zu Schäden und Schönheitsreparaturen
• die schriftliche Zustimmung des Vermieters als Anlage

Kostenlose Vorlagen und PDF-Muster für den Untermietvertrag – auch fürs WG-Zimmer – findest du online; achte aber darauf, dass sie aktuell und auf deine Situation zugeschnitten sind. Überleg dir außerdem, welche Möbel du sicher einlagern statt freigeben willst.

Wichtig: Einnahmen aus der Untervermietung können steuerpflichtig sein – vor allem, wenn du mehr einnimmst, als du selbst zahlst.

Das vielleicht größte Risiko beim Untervermieten: Als Hauptmieter bleibst du gegenüber dem Vermieter voll verantwortlich – auch wenn dein Untermieter Schäden verursacht oder die Miete nicht zahlt. Mit einem Übergabeprotokoll, das den Zustand von Zimmer und Wohnung festhält, sicherst du dich gegen Schadenersatzforderungen ab. Prüfe vorher außerdem, ob deine Hausratversicherung Schäden durch Untermieter abdeckt und ob dein Untermieter eine eigene Haftpflichtversicherung braucht.

Untervermietung kann eine richtig praktische Lösung sein, um deine Wohnung im Studium zu behalten und Kosten zu teilen. Gleichzeitig ist in vielen Großstädten ein teurer zweiter Markt aus überteuerten Untermieten entstanden – umso wichtiger ist es, fair und verantwortungsvoll vorzugehen. Informiere dich früh über die Regeln, hol dir die Erlaubnis deines Vermieters und halte alles im Untermietvertrag transparent fest. Dann steht der entspannten Untervermietung nichts im Weg.

Unsicher, wie du dich beim Untervermieten finanziell und versicherungstechnisch absicherst? Die Berater von MLP kennen die typischen Stolperfallen im Studierenden-Alltag und helfen dir, die richtigen Entscheidungen zu treffen.

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