Mietrecht für Studierende – Was muss ich als Mieter wissen?

• Prüfe deinen Mietvertrag immer sorgfältig und am besten mit einer Person, die sich in dem Bereich schon mehr auskennt. Achte auf Mietkosten, Nebenkosten, Kündigungsfristen und Klauseln zu Schönheitsreparaturen.
• Deine Kaution darf maximal drei Nettokaltmieten betragen und muss von der vermietenden Person getrennt angelegt werden.
• Die Wohnung muss dir in einem bewohnbaren Zustand überlassen werden und die Vermieter sind verpflichtet, Reparaturen bei Mängeln durchzuführen.
• Mieterhöhungen sind an gesetzliche Vorgaben gebunden und nicht immer zulässig.
• Einige Universitäten bieten eine kostenlose, allgemeine Mietrechtsberatung an, an die du dich in akuten Situationen wenden kannst.

Bevor es zur Unterzeichnung des Mietvertrags kommt, solltest du diesen gründlich durchlesen und kein Detail auslassen. Gerade die aktuelle Wohnungsknappheit¹ kann dazu führen, dass du einen Mietvertrag schneller unterschreibst, um die Wohnung schnell dein Eigen nennen zu können. Gerade hier ist Vorsicht geboten, denn in dem Dokument stehen alle wichtigen Informationen bezüglich deiner zukünftigen Wohnsituation genau aufgelistet. Besonders zu beachten sind hierbei folgende Punkte:

Viele Wohnverhältnisse, vor allem die in Wohngemeinschaften oder Studentenwohnheimen, sind oft befristet. Hier kann die Kündigungsfrist unterschiedlich sein. Achte also darauf, was im Vertrag steht. Solltest du einen unbefristeten Vertrag unterschreiben, gilt in der Regel eine Kündigungsfrist von drei Monaten.

Das Thema Kaution ist ein kostspieliges Thema. Wichtig zu wissen ist, dass die Kaution maximal drei Monatskaltmieten betragen darf. Du hast die Möglichkeit, die Kaution in drei Raten zu zahlen, wobei die erste Rate zu Beginn des Mietverhältnisses fällig ist. Die Kaution muss dir spätestens sechs Monate nach deinem Auszug zurückgezahlt werden – das gilt natürlich nur, wenn du die Wohnung in einwandfreiem Zustand zurückgibst.

Viele Mietverträge beinhaltet bereits Nebenkosten für die Heizung, Müllabfuhr oder das Wasser. Ist dies nicht der Fall, musst du mit einer Nebenkostenvorauszahlung rechnen, welche jeden Monat zusätzlich bezahlt werden muss. Achte darauf, welche Kosten dir deine Vermietung in Rechnung stellt. Denn nicht immer sind sie auch direkt auf dich umlegbar, lasse dir also unbedingt eine detaillierte Abrechnung geben. Die „Betriebskostenverordnung“ (BetrKV) regelt, welche Nebenkosten durch die Vermietung getragen werden müssen, und welche du anteilig bezahlen musst. So gehören Verwaltungskosten oder große Instandhaltungen, wie etwa der Austausch defekter Heizungen oder ein Fensterwechsel, nicht zu den Aufwendungen, die du zahlen musst.

Der Tag der Wohnungsübergabe findet meist vor dem tatsächlichen Einzug der zukünftigen Mieterin oder des zukünftigen Mieters statt und wird in einem Übergabeprotokoll festgehalten. Darin sollten alle Mängel an der Wohnung und eventuell Inventar, wie etwa Möbeln oder Küchengeräten, festgehalten werden. Bestehe also in jedem Fall auf ein detailliertes Übergabeprotokoll und schaue selbst sorgsam nach Mängeln an der neuen Wohnung . Es kann sich sogar anbieten, Fotos von den Stellen zu machen und sie mit in das Protokoll zu nehmen.

Wichtig zu wissen ist, dass deine Miete nicht einfach beliebig erhöht werden darf. In der Regel geschieht das maximal einmal jährlich, wobei die Erhöhung mindestens drei Monate im Voraus angekündigt werden muss. Sofern keine Index- oder Staffelmiete vereinbart wurde, darf die Miete innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 Prozent steigen und die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen (BGB § 558).²

Mehr als 490 Städte und Gemeinden in Deutschland führen bereits eine sogenannte Mietpreisbremse. Sie limitiert die Steigung von Mietpreisen, indem festgelegt wird, dass Vermietungen maximal 10 Prozent über der örtlichen Vergleichsmiete liegen dürfen.

Nimm eine plötzliche Mieterhöhung keinesfalls einfach so hin, du kannst Einspruch einlegen und dich gegebenenfalls an einen Mieterverein wenden.

Es gibt viele verschiedene Nebenkosten , nicht alle dürfen auch dich umgelegt werden. Was gehört also wirklich dazu?

Umlegbare Kosten

• Nebenkosten, welche deine Vermietung auf dich umlegen darf, sind:
• Heizung und Wasserversorgung
• Müllabfuhr und Straßenreinigung
• Hausmeisterkosten und Grundsteuer
• Versicherungen (bspw. Gebäudeversicherung)

Nicht umlegbare Kosten

Nicht alle Kosten dürfen allein auf dich abgewälzt werden. Kosten, die deine Vermietung allein zu tragen hat, sind:

• Reparaturen am Gebäude
• Verwaltungskosten oder Bankgebühren

Solltest du den Verdacht haben, dass unrechtmäßig verteilte Kosten auf dich zurückfallen, hast du das Recht nach einer detaillierten Abrechnung zu verlangen und somit Unstimmigkeiten zu klären.

Viele Verträge halten fest, dass die Mieterin oder der Mieter für Schönheitsreparaturen verantwortlich ist. Zu Schönheitsreparaturen gehören beispielsweise Dinge wie das Streichen von Wänden oder das Ausbessern von Abnutzungserscheinungen. Pass dennoch auf, denn nicht jede Regelung für Schönheitsreparaturen ist auch zulässig.

Kleinreparaturen, wie beispielsweise ein defekter Wasserhahn oder kaputte Dichtungen, sowie Schönheitsreparaturen, wie etwa das Streichen von Wänden und Decken, sind meist Aufgabe des Mieters.

Die Vermietung kümmert sich um größere Reparaturen, welche durch normalen Verschleiß oder äußere Einflüsse entstehen. Hierzu gehören beispielsweise Schäden an Versorgungsleitungen oder Instandhaltungsmaßnahmen am Gebäude.

Achte unbedingt darauf, welche Renovierungspflichten dein Mietvertrag enthält. Klauseln, die beispielsweise alle drei Jahre eine Renovierungspflicht vorsehen, sind in der Regel unwirksam.

Wenn du ausziehst, hast du Anspruch auf die Rückzahlung der Kaution. Voraussetzung ist natürlich, dass keine Schäden an der Wohnung entstanden sind. Normalerweise muss deine Vermietung die Kaution innerhalb von drei bis sechs Monaten zurückzahlen. Ein Teil kann dennoch für die spätere Abrechnung mit den Betriebskosten einbehalten werden, jedoch darf dies nicht länger als ein Jahr der Fall sein.

Erfolgt die Rückzahlung der Kaution nicht rechtmäßig, kannst du folgende Schritte in Betracht ziehen:

• Frist setzen: Du kannst deiner Vermietung eine schriftliche Warnung schicken und eine Frist zur Rückzahlung von mindestens zwei bis vier Wochen setzen.
• Verlange Belege: Sollte deine Vermietung die Kaution wegen bestimmter Schäden einbehalten, kannst du entsprechende Rechnungen und Belege über die Reparatur verlangen.
• Rechtliche Schritte: Sollte trotz Fristsetzungen weiterhin keine Reaktion seitens der Vermietung kommen, kannst du rechtliche Schritte, wie eine Klage auf Kautionsrückzahlung, einleiten.

Es kann auf den ersten Blick kompliziert erscheinen, dennoch kann dich ein grundlegendes Verständnis des Mietrechts vor unerwarteten Kosten und unnötigem Stress schützen. Sei dir deiner Rechte und Pflichten bewusst, prüfe den Vertrag genau, bevor du ihn unterschreibst, und scheue dich nicht nachzufragen, wenn dir etwas unklar ist. Solltest du dir unsicher sein, bieten viele Universitäten eine eigene Rechtsberatung an, auch der Mieterschutzbund kann dir weiterhelfen. Der Umzug in eine neue Stadt und der Start ins Studentenleben sollen aufregend und schön sein, nicht lästig und voll von Stress.

¹ Tagesschau: Warum die Wohnungsnot noch schlimmer werden wird (25.02.2025)

² Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete