Die Suche nach dem passenden Mietvertrag

• Wohngemeinschaften sind das ultimative Mittel gegen Einsamkeit im Studium. Doch auch im Paradies kann es mal kriseln. Mögliche Stolperfallen lassen sich gut im Vorfeld regeln: durch passende Mietverträge und interne Absprachen.
• Für WGs sind drei Mietvertragsformen im Einsatz. Alle haben - je nach WG-Konstellation und persönlicher Interessenlage - ihre Vor- und Nachteile. Es gibt deshalb auch keine „beste“ Vertragsform.
• Die drei Varianten im Überblick: Alle WG-Bewohner unterschreiben einen einzigen Mietvertrag und sind damit gemeinsam Hauptmieter. Einer mietet die Wohnung und die anderen werden seine Untermieter. Jeder schließt mit dem Vermieter einen eigenen Mietvertrag über sein Zimmer.
• Bei einem gemeinsamen Mietvertrag haben alle die gleichen Rechte und Pflichten. Gegenüber dem Vermieter steht jeder für jeden ein. Deshalb sind interne Zusatzabsprachen wichtig, damit im Extremfall nicht alles an einem hängen bleibt.
• Ist einer von euch Hauptmieter und die anderen Untermieter, hat grundsätzlich sie/er das alleinige Sagen in der Wohnung. Er muss aber vor der Außenwelt auch für alles gerade stehen. In den Untermietverträgen solltet ihr eure Rechte und Pflichten genau festlegen.
• Hat jeder seinen eigenen Mietvertrag, ist er allen anderen Mitbewohnern nichts schuldig, nur dem Vermieter. Allerdings entfällt damit auch das Mitspracherecht zum Beispiel bei der WG-Besetzung.

29 Prozent aller Studenten wohnen nach einer Studie des Deutschen Studentenwerks mit Kommilitonen zusammen. Und das Gros von ihnen ist, so die Untersuchung, auch ganz glücklich mit seiner Wahl. Damit der WG-Spaß aber möglichst lange hält, solltet ihr euch rechtzeitig geeignete Regeln geben. Und zwar nicht nur in Sachen Kühlschrank auffüllen, Klo putzen und Lautstärke.

Schon beim Mietvertrag geht’s los. Denn hier schlummert eine Menge Frustpotenzial, weil es schnell um viel Geld gehen kann. Was passiert zum Beispiel, wenn plötzlich einer von euch seine Miete nicht mehr zahlt? Wenn du vor den anderen wieder ausziehen willst? Wenn ein Mitbewohner einen völlig indiskutablen Untermieter für die Zeit seines Auslandssemesters anschleppt? Alles Fragen, die Mitbewohner in spe selten im Blick haben.

Dabei könnt ihr viele Stolperfallen im Vorfeld ganz brauchbar regeln: das Verhältnis zum Vermieter mit dem richtigen Mietvertrag und die Rechte und Pflichten der Bewohner untereinander per interner Zusatzabsprachen.

Das Wichtigste gleich vorweg: Den einen einzigen Mietvertrag, der alle Wohngemeinschaften gleichermaßen glücklich macht, gibt es nicht. Je nach Konstellation der Bewohner untereinander – kennt und vertraut ihr euch? Ist eure WG auf Dauer angelegt oder wechseln bei euch öfter die Mitbewohner? – können unterschiedliche Mietverträge praktisch sein.

Grundsätzlich sind für Wohngemeinschaften drei Varianten von Mietverträgen im Einsatz:

• Alle WG-Bewohner unterschreiben einen einzigen Mietvertrag und sind damit gemeinsam Hauptmieter.
• Einer von euch mietet die Wohnung und vermietet dann an euch unter.
• Sehr üblich in Studentenwohnheimen: Jeder schließt mit dem Vermieter einen eigenen Mietvertrag über sein Zimmer. Küche, Bad & Co. werden geteilt.

Meist gibt der Vermieter vor, welche Version er bevorzugt. Aber falls ihr es euch aussuchen könnt, dann ist die Version „Alle mieten gemeinsam“ wohl die fairste, weil alle die gleichen Rechte und Pflichten haben.

Was hinter den einzelnen Vertragsarten steckt und worauf ihr dabei achten müsst, zeigt die folgende Aufstellung.

Typ 1: Alle WG-Bewohner unterschreiben gemeinsam einen einzigen Mietvertrag, sind also Hauptmieter.

Mit so einem Vertrag habt ihr alle die gleichen Rechte und Pflichten gegenüber dem Vermieter – ein fairer Deal. Ihr habt alle gleich viel zu sagen und keiner kann sich aus der Verantwortung stehlen.

Aber: Mitgefangen, mitgehangen. Jedes Mitglied der Kommune haftet gegenüber dem Vermieter gesamtschuldnerisch. Bedeutet: Zahlt ein Kollege seine Miete nicht, muss die Gesamtheit dafür geradestehen. Der Vermieter kann sich das Geld für die komplette Wohnung von jedem einzelnen holen. Das gleiche gilt in Sachen Renovierung: Wenn du zum Beispiel als Letzter in einer Wohnung übrig bleibst, hast du schnell den schwarzen Peter und musst Küche, Bad und Flur mitrenovieren, wenn sich deine Freunde beim Auszug nur um ihr eigenes Zimmer gekümmert haben.

Ebenfalls hinderlich: Grundsätzlich können nur alle zusammen die Wohnung kündigen und ausziehen. Wer vorab gehen will, weil zum Beispiel das Studium beendet ist, muss alle Mitbewohner und den Vermieter um Zustimmung bitten. Stellt sich einer quer, muss man seine Mitbewohner auf eine gemeinsame Kündigung verklagen, was unschön und langwierig ist. Die anderen müssten dann letztlich natürlich mit ausziehen.

• Tipp 1: Den problemlosen Austausch von WG-Mitgliedern bekommt man laut dem Deutschen Mieterbund hin, indem man im Mietvertrag den Passus aufnimmt, dass an eine WG vermietet wurde und dass die Mieter berechtigt sind, einzelne Bewohner auszutauschen, ohne dass gleich ein neuer Mietvertrag her muss.

Ist eine solche Nachfolgeklausel mit dem Vermieter nicht zu machen, kann ein Auszugswilliger, der seine Kollegen nicht zur Kündigung verdonnern will, die Wohnung verlassen und bleibt nur noch auf dem Papier Mieter. Dann kann der Vermieter zwar nach wie vor Miete – und im schlimmsten Fall für die gesamte Wohnung – von ihm verlangen, die Bewohner können aber untereinander vertraglich regeln, wer für die Mietzahlung letztlich verantwortlich ist.

• Tipp 2: Um die Renovierungskosten bei wechselnden Mitbewohnern zusammenzubekommen, könnt ihr eine gemeinsame Kasse mit monatlichen Beiträgen befüllen, um entsprechende Rücklagen anzusparen.
• Tipp 3: Da Entscheidungen über die Wohnung nur gemeinsam getroffen werden können, solltet ihr intern festlegen, wie ihr solche Entscheidungen treffen wollt. Zählt schon die Mehrheitsmeinung oder soll es immer ein einstimmiges Ergebnis sein?

Natürlich bewahren euch die Regelungen, die ihr intern getroffen habt, nicht davor, sie im Streitfall erst mal untereinander auszufechten – im schlimmsten Fall trifft man sich vor Gericht wieder – aber immerhin habt ihr dann schon mal ein gemeinsames „Regelwerk“ aus friedlichen Zeiten, das die Richtung vorgibt.

Typ 2: Einer mietet die Wohnung, die anderen werden seine Untermieter.

Bei dieser Vertragsform hält der Hauptmieter im Außenverhältnis für alles den Kopf hin: Mietrückstände, Renovierungen, Polizeibesuche nach rauschenden Partys, Mieterhöhungen. Von ihm allein kann der Vermieter Miete und Nebenkosten für die gesamte Bleibe verlangen. Dafür hat der Hauptmieter in der Wohnung grundsätzlich das Sagen, die anderen sind eben „nur“ seine Mieter. So ist er in den Untermietverträgen zum Beispiel frei in der Preisgestaltung oder bei den Renovierungsklauseln, kann entscheiden, wen er in „seine“ WG aufnimmt.

Auch in Sachen Kündigung sind die Mitbewohner im Hintertreffen: In Untermietverträgen sind recht kurze Kündigungsfristen erlaubt. Bei möblierten Zimmern monatlich, bei unmöblierten sechs Monate. Der Hauptmieter darf einem ohne triftige Begründung wie etwa Eigenbedarf kündigen. Und: Wenn er selbst die Wohnung kündigt, müssen alle anderen grundsätzlich auch raus.

Klingt nicht sehr vorteilhaft, aber auf der anderen Seite musst du dich als Untermieter auch nicht mit dem Vermieter rumschlagen. Zahlt ein Mitbewohner seine Miete nicht oder steht ein Zimmer leer, kann dir das egal sein, der Hauptmieter muss latzen.

• Tipp 1: Grundsätzlich hast du als Hauptmieter einen Anspruch darauf, dass der Vermieter einer Untervermietung zustimmt – es sei denn, er kann berechtigte Bedenken gegen eine bestimmte Person vorbringen – aber nach der aktuellen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs musst du von ihm die erforderliche Erlaubnis zumindest vorher mal angefragt haben, bevor du weitere Personen ins Boot holst.
• Tipp 2: Wenn du dich als Hauptmieter betätigen willst, solltest du im Mietvertrag gleich vermerken lassen, dass eine Untervermietung erlaubt ist. Dann darfst du jeweils neue Leute aufnehmen, ohne immer eine erneutes Okay vom Vermieter einholen zu müssen.
• Tipp 3: Weil du als Hauptmieter nach außen für alles geradestehen musst, was deine Untermieter in der Wohnung so treiben, solltest du ihre Rechte und Pflichten in den Untermietverträgen genau regeln. Das mindert dein Risiko und sichert auch sie ab.
• Tipp 4: Ein generelles Recht darauf, dass die Mitbewohner beim Auszug des Hauptmieters selbst Hauptmieter werden können, gibt es nicht. Der Vermieter muss also schon mitspielen. Mit seinem Okay lässt sich dann aber eine entsprechende Klausel in den Hauptmietvertag aufnehmen: Die muss besagen, dass beim Auszug des Hauptmieters der Untermieter als Hauptmieter nachrücken darf.

Typ 3: Alle Mitbewohner haben einen eigenen Mietvertrag über ihre Butze.

Auf diese Vertragsgestaltung trifft man oft bei Studentenwohnheimen: Jedes WG-Mitglied mietet separat ein Zimmer und erhält ein Mitnutzungsrecht an Küche, Bad etc. Der Vermieter kann mit jedem etwas anderes vereinbaren. Die Mieter untereinander haben keine Ansprüche, sie stehen nur für ihre eigene Miete und den Zustand des eigenen Zimmers gerade. Keiner muss befürchten, zur Kasse gebeten zu werden, wenn der andere pleite ist oder sein Zimmer ruiniert.
Aber: Du hast grundsätzlich auch kein Mitspracherecht, an wen die Nachbarzimmer gehen. Pech also, wenn einer eine Schlangenzucht in seiner Bude eröffnet, permanent wilde Partys feiert oder sein Zimmer an fürchterliche Leute untervermietet.

• Tipp 1: Gerade weil ihr untereinander zu nichts verpflichtet seid, tut ihr gut daran, intern allgemeine Absprachen über die Grundregeln eures Zusammenlebens zu treffen. Der Vermieter hat nämlich garantiert keine große Lust, ständig vermittelnd einzugreifen. Ihn solltest du dir im Gegenteil warm halten, damit du ein Wörtchen bei Neuvermietungen der Nachbarzimmer mitzureden hast.
• Tipp 2: Als Anmerkung im Mietvertrag selbst oder in einer begleitenden Vereinbarung mit dem Vermieter sollte die Instandhaltung und Renovierung der gemeinsamen Bereiche wie der Küche oder des Bades geregelt sein. Übernimmt das regelmäßig der Vermieter oder hat das die Wohngemeinschaft zu machen? Wenn ihr dafür zuständig seid, trefft intern Absprachen, wie ihr das handhaben wollt. Hilfreich ist auch, eine Renovierungskasse einzuführen.

In Teil 2 erfährst du, mit welchen Vereinbarungen ihr eure Wohngemeinschaft stressfest macht.
Wohnen in der WG - Teil 2: Was ihr untereinander regeln solltet

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